Alcio Manoel de S. Figueiredo
Advogado, professor universitário, presidente da Associação de Defesa e Orientação do Cidadão - ADOC.
alciosis@netpar.com.br

Moradia digna constitui direito fundamental do cidadão. O financiamento imobiliário é um dos instrumentos que podem ser utilizados pelo Estado para cumprir a sua missão constitucional do acesso à moradia. Este foi o objetivo primordial do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criado pela Lei 4.380, de 21/8/1964. O SFH facilitava a aquisição da casa própria mediante a vinculação das prestações aos salários, garantindo que aquelas não excederiam a variação do salário mínimo nem ultrapassariam um terço da renda familiar. O reajuste do saldo devedor seguia o mesmo critério.

O sistema parecia simples, mas se desajustou com as crises, os planos econômicos e a sua extensão. Muitas vezes as prestações tiveram correções maiores que as dos salários, colocando o mutuário em desalinho e obrigando-o a reduzir o bem-estar de sua família.

As mudanças descaracterizaram a proposta original. As prestações e o saldo devedor passaram a ser reajustados pela Taxa Referencial, e o resíduo do saldo devedor passou a ser responsabilidade do mutuário, com a extinção da cobertura pelo Fundo de Compensações e Variações Salariais. A Constituição determina uma atuação obrigatória no sentido de realizar os direitos sociais, entre eles a moradia, assegurando a inconstitucionalidade das regras atualmente aplicadas aos financiamentos habitacionais com recursos do FGTS e caderneta de poupança. No meu entender, os principais problemas são:

1 Reajuste pela Taxa Referencial, que fere o direito à moradia, impossibilitando o adimplemento e elevando em demasia os saldos devedores. O justo seria atrelar esses valores aos salários, com subsídios às classes menos favorecidas.

2 Taxa de juros de 12% ao ano: Os recursos do SFH são oriundos do FGTS e da caderneta de poupança, cujas taxas de juros são 3% e 6%, respectivamente. Pergunta-se: Por que assegurar um ganho financeiro de 9% e 6% ao ano a quem só administra o contrato?

3 Capitalização composta, que decorre dos seguintes fatores: a) Capitalização mensal da taxa nominal, resultando na taxa efetiva. Uma taxa nominal de 10,5% ao ano corresponde a uma taxa efetiva de 11,02%. b) Amortização negativa, que ocorre quando o valor pago pelo mutuário não é suficiente e a diferença é incorporada ao saldo devedor, reajustado pelo índice do contrato. c) Taxa Referencial, que é uma taxa de juros que inclui a remuneração àquele que emprestou o dinheiro. d) Sistemas de Amortizações, em que são utilizadas funções exponenciais para o cálculo das prestações (como a Tabela Price e o Sistema Amortização Constante). d) Incorporação das prestações vencidas e seus acessórios ao saldo devedor, caracterizando o anatocismo e onerando excessivamente o mutuário.
O Legislativo, o Executivo e o Judiciário devem adotar normas que assegurem à coletividade a aquisição da casa própria, cabendo ao Estado a obrigação da efetivação dos direitos sociais. O Poder Judiciário deve assegurar a ilicitude de muitas regras atualmente aplicadas, anulando, modificando ou revisando as cláusulas abusivas e inconstitucionais, como aquelas que asseguram lucros em razão das taxas excessivas aplicadas, fixam critérios de reajuste em desalinho com a renda, permitem o anatocismo e formalizam contratos que ofendem os direitos protegidos pela Constituição e pelo Código de Defesa do Consumidor.